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作者:图智

摘要: 全年成交经营性用地280万㎡ 商住用地价格回归理性

 

中央“房住不炒”理念深入、“租购并举”的住房长效机制建设提速的大基调下,2017年,厦门出台一系列包括限价地价竞配建、拿地资金资金审查、一次性申请预售及一次性公开销售等措施的调控政策组合拳,取得了较为显著的成效:全年土地拍卖竞价平稳,商住用地价格回归理性,有力保障了房地产市场的平稳健康发展。

2017年, 厦门全市共出让经营性用地48宗,成交45宗(3宗加油站地块流拍),成交土地面积159.07万㎡,总建筑面积279.15万㎡,总成交金额为424.11亿元。其中累计成交商住用地30宗,总建筑面积159万㎡,较好地保障了住宅用地供应与商品住房市场的可持续发展。


一、经营性用地


岛外土地供应268万㎡  同安集美两区领跑

从供地区域来看,我市持续纵深推动跨岛发展战略,岛外土地供应比重仍然占据绝对优势,岛外四区成交量为268万㎡,占全市经营性用地成交总量的96%。岛内土地因增量限制和存量再利用难度较大等原因,土地供应水平持续低位徘徊,全年仅湖里区成交3宗非商住用地,总建筑面积为6.3万㎡。

2017年以来,厦门新城和基地建设步伐加速,环东海域新城开发建设成为主阵地和主战场,其中现代服务业基地丙洲片区、翔安南部新城等区域的开发快马加鞭,带动了岛外区域土地供应量的提升。同安、集美两区分别以 93.6万㎡与84.9万㎡位居岛外供地第一、第二位。海沧区因土地收储影响,全年土地供应量缩减至27.8万㎡,同比下降56%。


商住用地供应超159万㎡  产业用地占比突破40%

从结构上来看,商住用地占全年出让的经营性用地的半壁江山,共成交30宗,建筑面积超过159万㎡,占比57%,与去年基本持平。产业用地供应水平持续提升,共成交120.2万㎡,占全部出让用地比重升至43%,用地类型涵盖商业办公、物流仓储、软件研发、教育科研、港口码头等。其中,商办用地(商业、办公用地)成交占比缩减至15%,合计共成交10宗,成交建筑面积41.8万㎡;其他类型经营性用地共成交8宗,成交占比为28%。值得一提的是,今年首次成功出让地下停车库用地,意味着我市土地利用开始向地下纵深挖潜,既有利于缓解当前“停车难”的城市病,也利于提高地下空间的开发效益,兼具了土地的经济属性与社会公益属性。


二、商住用地


调控成效凸显  地价回归理性

2017年厦门全市共成交商住用地30宗,总建筑面积159.07万㎡,成交楼面地价为25588元/㎡。从供应量来看,本年度供应水平与2016年(165.5万㎡)基本持平;若加上地铁社区、保障性住房用地的供应量,则超额完成年度供地计划。从供应区域来看,翔安、同安依旧是岛外商住用地的主要供应大户,2017年两区分别成交商住用地66.3万㎡与54.8万㎡,合计占全市商住用地成交量的76%。海沧、集美两区本年度的商住用地供应水平较低。

随着房地产调控从严从紧,政策效应开始逐步显现,对价格的影响逐步传导到土地市场,开发商开始警惕未来房地产市场的下行风险,拿地更加谨慎理性,多宗地块拍卖竞价平稳,未进入竞配建环节。在“限地价、控房价”的基调下,厦门商住用地价格过快上涨的局面得到有效遏制,岛外四区商住用地价格均出现小幅回落。全年全市商住用地成交楼面地价回落至25588元/㎡,同比下降11%,逐步回归理性。


大型房企加速登鹭  本土国企强势回归

纵观2017年,各大房企在厦门土地市场的拿地格局发生了一些变化,既有外地房企扎堆登鹭,也有本土房企趁势回归。金茂、中粮、远洋(与国贸合作)等央企以及雅居乐、富力等上市房企成功进入厦门市场,为厦门楼市注入新鲜血液,可见厦门优越的城市环境依然对房地产开发企业保持较高的吸引力。此外,许久未见踪影的建发、国贸等本土房企强势回归,建发将集美新城优质地块收入囊中,国贸则一举拿下翔安三幅地块,而在厦门暌违多年的本土房企旭辉(原永升)也重回厦门市场。

据统计,除了2016XP07在建工程项目由天马微电子竞得之外,其余商住用地均被各大耳熟能详的实力房企夺得。从企业性质来看,保利、招商、金茂、中粮四家大型央企,建发、国贸、特工、海投四家本土国企,共夺得14宗地块,总建筑面积82.73万㎡,占比达52%;而万科、世茂、旭辉、雅居乐、富力、融信、禹州、旭辉等实力民企共摘得14宗地块,总建筑面积57.93万㎡。在所有拿地主体中,上市房企占比超过八成,拿地比重为78.42%,直接印证了房地产市场规模集中化的发展趋势。


三、产业用地

2017年厦门市产业用地供应力度有所加大,共成交产业用地15宗,总建筑面积120.2万㎡,供应方向侧重在现代服务业、高新制造业、高端研发产业等领域,供地区域主要集中在厦门软件园三期、现代服务业基地、同翔高新技术产业基地等园区。

软件园三期

值得一提的是,随着厦门软件园三期的不断发展壮大,对于产业用地需求随之增加,2017年集美区出让四幅产业用地(科研教育用地、软件研发用地),均由厦门信息集团摘得,总建面积高达64.02万㎡,占全市产业用地成交总建面积的一半以上,这体现了集美区大力发展高新技术产业的战略布局,未来集美或将进一步依托软件信息服务业这一中流砥柱发挥产业转型升级的先锋作用。

而翔安和同安的产业用地主要集中在现代服务业基地美峰片区与同翔高新技术产业基地,产业类型以软件研发、物流仓储为主。

上述新城、基地及园区作为厦门产业发展的主要载体,肩负着厦门产业转型升级、结构优化调整的重要使命,保障供应此类产业用地供应,有助于进一步保障厦门产业经济又好又快发展,未来还应继续加大支持力度。


图智观点

回顾2017年,厦门土地市场供应总量稳中有升,商住用地供应节奏明显加快,并在出让环节就明确约定商品住宅预售限制性条件,确保出让地块能迅速形成有效供应。供地区域仍然由岛外主导,并持续向翔安、同安转移;供地结构进一步优化,商办用地供应量控制在较低区间,产业用地供应量在去年基础上再次提升,占比突破40% 。全年土地市场“稳”字当头,节奏平稳,竞价合理,理性成为当前市场的主基调。

厦门现代服务业基地丙洲统建区

从供地趋势来看,未来厦门土地供应的“点、线、面”趋势将愈加清晰,供应区域将重点围绕园区和基地、地铁沿线以及岛外重点新城分布:岛外重量级的产业平台如现代服务业基地、同翔高新技术产业基地、厦门软件园三期次第崛起,将带来产业、居住、商业用地需求的增长;地铁2、3、4号线的建设将给海沧、同安、翔安的发展注入新的发展动力,环东海域新城、集美灌口、海沧马銮湾新城等热门区域的交通路网、教育资源、医疗卫生、商业卖场、文化休闲场馆等基础设施与相应配套日渐完善,人口导入进程加速将带来较多的居住需求,与之配套的土地供应量也将随之提升

预计2018年,厦门将持续贯彻中央“房子是用来住的,不是用来炒的”理念,维持房地产调控政策的连续性与稳定性的要求,未来市场或将继续深度调整,商住用地价格有望维持平稳。与此同时,后金砖时代、地铁时代的厦门,各项城市建设将再次提速,交通、教育、医疗、产业等领域千帆竞发,将进一步实现高素质、高颜值。未来,随着岛内外一体化进程加速,产业转型升级路径明朗,投资环境愈发优良,对于有意入厦或者持续深耕厦门的房企来说,或是拿地良机

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